Saiba como comprar um imóvel rural com toda a segurança
Conheça todos os aspectos jurídicos, ambientais e fiscais que devem ser considerados na negociação
Por Roberto Mendonça e Fernando Giro
Com a modernização das relações comerciais, facilitadas pela ágil troca de informações e documentos, os contratos de venda e compra envolvendo imóveis rurais cada vez mais unem pessoas de diferentes regiões e costumes. Não é raro que uma das partes, em regra a compradora, nem sequer conheça a região do imóvel a ser adquirido, podendo, assim, sofrer com a falta de informações.
Dessa forma, com o objetivo de prevenir uma eventual situação de risco, seja financeiro, criminal ou até mesmo de imagem, alguns cuidados são extremamente necessários quando da aquisição de um imóvel rural. Seja na escolha da terra a ser adquirida, no momento da elaboração do contrato/compromisso de venda e compra e o registro deste na matrícula condizente.
Sendo assim, cumpre ressaltar que existem mecanismos de atuação preventiva em algumas áreas pilares para que a aquisição de terra seja realizada da maneira mais segura e eficaz possível.
Começando pelas questões jurídicas, listamos abaixo, em tópico e subtópicos, os pontos mais relevantes a serem considerados quando da aquisição de um imóvel rural:
1 – Legitimidade dos vendedores
Muitas vezes nos deparamos com diversas situações em que a matrícula do imóvel rural não está devidamente atualizada ou não faz constar a titularidade atual da propriedade rural. Isso se dá por inúmeras situações. Seja pelo costume de transferência da terra por meio de acordo verbal, sem qualquer formalização de compromisso de venda e compra e muito menos registro na matrícula, seja pelos problemas de morosidade judiciária em situações de partilha/inventário que, dependendo da complexidade do processo se arrastam por décadas.
Dessa forma, a importância de verificação da legitimidade de propriedade dos vendedores é gigantesca, devendo sempre solicitar documentos que atestem referido direito de propriedade.
2 – Ações judiciais em trâmite
Também de grande importância no momento da negociação é a pesquisa minuciosa sobre ações que recaiam sobre o imóvel ou seu proprietário, sejam de cunho civil, trabalhista, ambiental, administrativo, penal etc.
É necessária uma análise do conteúdo das mesmas, uma vez que podem gerar obrigações que recaiam sobre aquele que seja proprietário no momento de seu cumprimento, ainda que não tenha sido parte integrante da ação judicial, além de o negócio poder ser discutido em ações de fraude a credores e eventual processo de execução.
3 – Formalização do compromisso de venda e compra
É de extrema importância a elaboração do compromisso de venda e compra de forma correta, pois será esse documento que irá lastrear a propriedade do imóvel rural, enquanto a matrícula não estiver registrada, bem como será este documento que irá resguardar o comprador de qualquer risco que porventura venha a incorrer com o negócio.
Nessa hipótese, a escolha correta de cláusulas de responsabilização, a descrição clara da forma de pagamento e a inserção de cláusulas condicionantes para a formalização do negócio são de extrema importância.
4 – Análise de contratos que possam afetar a propriedade
É muito comum nas propriedades rurais a formalização de contratos que delimitam a questão de uso integral da terra, como no contrato de arrendamento ou até mesmo dão em garantia referida terra para a obtenção de linhas de crédito em instituições financeiras.
Dessa forma, é de extrema importância o levantamento de todos os contratos vigentes firmados pelos antigos proprietários da propriedade rural para verificação do quanto a propriedade se encontra afetada por esses contratos, bem como qual é o atual status de cada um desses contratos e se há algum risco para com a propriedade.
Questões ambientais
Atualmente, as questões ambientais ligadas ao imóvel rural são cruciais para uma negociação bem-sucedida, uma vez que possuem legislação específica e extremamente rígida a ser atendida. Todavia não vêm previstas em um código organizado e se encontram dispersas em diversas leis/decretos/resoluções, gerando inúmeras possibilidades para frustrar o sucesso da negociação, com surpresas desagradáveis posteriores.
O sucesso da negociação de compra e venda de um imóvel rural exige que os contratantes tenham total conhecimento das circunstâncias, responsabilidades, direitos e deveres ali convencionados, uma vez que a responsabilização por crime ambiental, por exemplo, é objetiva.
Dessa forma, mesmo que a culpa pelo dano ambiental seja do antigo proprietário, o adquirente responderá pelos danos causados como se os tivesse cometido, conforme estabelece o parágrafo primeiro do artigo 14° da Lei 6.938/81. Conheça esse e outros cuidados ambientais a serem observados na compra de um imóvel rural:
1 – Inscrição no CAR
Criado pelo artigo 29 da lei 12.651/12, trata-se de uma plataforma eletrônica na qual os imóveis rurais serão obrigatoriamente registrados, compondo base de dados para controle, monitoramento, planejamento ambiental e econômico e combate ao desmatamento.
A inscrição é imprescindível para que o imóvel seja declarado regular perante os órgãos ambientais, ou então, que lhe sejam oferecidos os meios de regularização legalmente previstos.
2 – Autuações junto a órgãos ambientais
Autuações administrativas também são recorrentes no cotidiano do imóvel rural, e, em virtude de algumas alcançarem vultuosas quantias, bem como uma possível restrição de uso, no caso de APP – Áreas de Preservação Permanente e Reserva Legal, se torna essencial o levantamento da existência e análise criteriosa do teor delas.
3 – Procedimentos administrativos no Ministério Público
Não raro o imóvel rural está sendo objeto de investigações do Ministério Público para apuração da existência de ilícitos ambientais, havendo muitos casos de assinatura de TAC (Termo de Ajustamento de Conduta). Por isso é fundamental a sua verificação, para conhecer a existência e o alcance dos compromissos firmados ou em investigação em trâmite.
4 – Regularidade da matrícula imobiliária
No que se refere à questão ambiental, vários imóveis estão sendo regularizados com a compensação de reserva legal. Ela deve estar regularmente averbada na matrícula, o que precisa ser verificado.
Inteligência tributária
Por João Felipe Consentino
O caminho para a aquisição segura de um imóvel rural passa pela situação fiscal da propriedade. Confira os pontos a serem considerados.
1 – Levantamento da situação fiscal dos proprietários e da propriedade rural – Um dos principais pontos a serem levantados diz respeito a eventuais passivos tributários. É extremamente importante verificar se o atual proprietário (pessoa física ou jurídica) possui qualquer tipo de débito tributário que possa recair sobre o imóvel.
Para tanto, é imprescindível realizar pesquisas tanto relativas ao imóvel, quanto de seus proprietários e ou sócios da empresa, caso a propriedade esteja em nome de uma pessoa jurídica.
2 – Levantamento de hipóteses de isenção de tributos – Apesar de estarmos tratando dos cuidados que se deve ter na compra de um imóvel rural, é importante lembrar que é possível que na venda desse tipo de imóvel não ocorra o pagamento de imposto de renda sobre eventual ganho. Isso poderá auxiliar tanto comprador quanto vendedor, pois é comum o vendedor embutir no preço da venda eventual custo com o pagamento do referido imposto.
Atualmente, a legislação federal prevê hipóteses de redução e/ou não pagamento do imposto de renda, tanto para pessoas físicas quanto jurídicas para esse tipo de imóvel. Assim, ao realizar o estudo detalhado da situação, será possível melhorar o custo tributário da transação, consequentemente possibilitando que a redução do imposto represente inclusive, a depender da negociação a ser realizada, diminuição do preço a ser pago pelo comprador ao vendedor.
Igualmente, é importante o comprador estar atento, realizando previamente estudo sobre a melhor forma de aquisição da referida propriedade, pois a depender da estrutura escolhida, isso auxiliará tanto na tributação da atividade rural a ser realizada quanto na venda futura do próprio imóvel.